Endringen betyr at kjøper skal gjøre seg kjent med innholdet i tilstandsrapporten. Avhendingsloven reguler dette markedet.

Det er veldig fint med krav som sikrer selger og kjøper en trygg handel. Kjøp av objektene er mangfoldig når det gjelder alder, standard og kvalitet, det høres enkelt ut at dette nå skal endelig rettes opp med nye krav. Begrepet (selges som den er) er i utgangspunktet tillitsbasert, dvs. selger har plikt til å opplyse om feil å mangler den kjenner til. Dette fordi bruk av objektet over tid vil det meste være kjent eier, begrepet fritar ikke eier å opplyse om eventuelle mangler kan og bør utbedres. Dette er viktig for en trygg handel. Hva med verdiberegningen, har den en kvalitet som er god nok? Her er det krav til rapporten

Dokumentasjon er løsningen for begrepet, og markedet. Ja vel, jeg tolker dette som den sikre løsningen. Det er bygningsloven som regulerer, godkjenner søknader om oppføring av diverse bygg. Denne lov kom første i 1965 og var landsdekkende. Før 1951 var praksisen i kommunene mer tilfeldig og variabel, og det var nesten ingen krav. Bygg eldre en 1965, som er lovlig oppført, var det ingen krav til ferdigattest.

Hvem var byggansvarlig på den tiden? Mange enkeltpersoner som var nevenyttig og var flinke snekkere for å sikre familien et godt hjem. Hvem tenkte på dokumentasjon, når dette ikke var et krav? Hvordan skal loven ivareta dette? Hva med kommunen? Det lite å finne der, også. Betyr dette at i mangel på dokumentasjon kan ikke bolig selges?

1. januar 1998 kom kravet til ferdigattest, før den tid var det brukstillatelse som var kravet. Meglere bruker ofte begrepet ferdigattest, som kan virke negativt, uten å fortelle når ble dette kravet innført. Kravet betyr en mer klargjøring og formalisering etter bygningsloven. Hvem har ansvar for den tekniske og kvalitet som bygget skal tilfredsstille, før en ferdigattest blir utstedt? Kommunen godkjenner ansvarshavende kvalifikasjoner.

Tilstandsrapport er løsningen. Jeg skjønner det er viktig å sikre hvem som har utført hva, og med hvilke kvalifikasjoner. Selv bygde jeg en bolig på 80-tallet med et ansvarlig firma og fagfolk. Jeg hørte ingenting om dokumentasjon av noen art, og regner også med at firma heller ikke har noe å vise til. Jeg tenker at min bolig ikke er egnet for salg gjennom en megler, pga. manglende dokumentasjon.

I dette systemet foreligger det som regel en verditakst av salgsobjektet. Hvilken verdi får den, siden alt skal dokumenteres? Jeg ser altfor ofte at det legges vekt på kjøper må eller bør ha med en fagperson ved befaring av bolig/hytte. Det er sikkert vel og bra det. Men hva med verditaksten? Har den mindre betydning, er den for generell eller er den ikke spesifikk nok med hensyn til kostnader ved bruk av uttrykk som «vedlikehold må påregnes», «noe oppgradering må påregnes» eller «rivningsobjekt/totalrenovering»?

Jeg tolker disse uttrykkene som skjønn, når det brukes uttrykk som visuell inspeksjon ved befaring og verdi beregning. Endringen pålegger nå kjøper å undersøke salgsobjektet. Hva betyr det? Min tolkning er at kjøper må bruke fagfolk, innenfor bygg, rørleggere, elektriker, avløp, blikkenslagere, grunnarbeid, mm. Jeg tenker her at er det behov for en dybdebefaring angående salgsobjekt, siden krav til dokumentasjon er innført. Spørsmålet blir, hvilken verdi har taksten i dette nye kravet?

Endringen er begrunnet i klager og ansvar til kjøper/selger. Jeg tror også salgsrapporten i nåværende form er generell. Tiltak er en mer detaljert salgsrapport, og det foreslås videre å presisere hva er en mangel etter loven. Her kommer det nye kravet med dokumentasjon. Ved bruk av fagpersoner, for å beskrive tilstanden/kvalitet eliminerer feil prosenten.

Trygg handel er viktig. Kravet til egenandel på kr 10.000 ved mangler bør stå i forhold til innholdet i salgsrapporten. Jeg viser til forskrift til avhendingsloven, ikrafttredelse 01.01.2022, som beskriver i detalj hvordan. Forventningen som kjøper er relatert til markedsføringen av objektet.